ซื้อคอนโดทุกเดือน

หลายคนถามว่า “เตรียมงบซื้อคอนโด” ต้องเผื่ออะไรบ้าง และ “วิธีซื้อคอนโด” แบบที่ไม่พลาดค่าใช้จ่ายแอบแฝงเป็นยังไง เราขอสรุปจากประสบการณ์ที่ตั้งใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าจริง (แนวซื้อเก็บเป็นห้อง ๆ เพื่อให้ค่าเช่าช่วยทำงานระยะยาว) 1) ตั้งงบรวม: อย่าดูแค่ราคาห้อง เวลาคิดงบซื้อคอนโด เราจะแยกเป็น 3 ก้อนหลัก - เงินจอง/ทำสัญญา (ขึ้นกับโครงการ) - เงินดาวน์ (ยิ่งดาวน์มาก ภาระผ่อนยิ่งเบา) - เงินวันโอน + ค่าใช้จ่ายวันโอน (อันนี้หลายคนลืม) 2) เช็กลิสต์ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ควรถามให้ชัด ก่อนตัดสินใจ เราจะขอให้เซลส์สรุป “ค่าใช้จ่าย ณ วันโอน” เป็นตัวเลขคร่าว ๆ เพื่อเตรียมเงินสด/วงเงินให้พร้อม โดยปกติควรถามเรื่อง - ค่าโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนอง - อากรแสตมป์/ภาษี (แล้วแต่กรณีและโปรโมชัน) - ค่าส่วนกลางล่วงหน้า/เงินกองทุน บางโครงการมีโปรช่วยออกบางรายการ แต่ต้องให้ระบุในสัญญา จะได้ไม่งงตอนถึงวันโอนจริง 3) สูตรเช็ก “ผ่อนไหว” แบบคนซื้อเพื่อปล่อยเช่า เราจะคำนวณ 2 แบบคู่กัน - แบบ A: ผ่อนด้วยรายได้ตัวเองได้ไหม (ไม่พึ่งค่าเช่า 100%) เผื่อช่วงห้องว่าง - แบบ B: ถ้าปล่อยเช่า ค่าเช่าช่วยได้กี่ % ของค่างวด ทริคคืออย่าดีใจแค่ตัวเลขค่าเช่า ต้องเผื่อค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และช่วงเปลี่ยนผู้เช่าไว้ด้วย 4) วิธีซื้อคอนโดให้ปล่อยเช่าง่าย: เลือก “ทำเล + โปรดักต์” ก่อนราคา จากที่ลองดูหลายโครงการ แนวคิดที่ช่วยมากคือ - เลือกใกล้รถไฟฟ้า/แหล่งงาน/มหาวิทยาลัย เพื่อให้มีดีมานด์เช่าต่อเนื่อง - เลือกแบบห้องที่ตลาดต้องการจริง (เช่น 1 ห้องนอน ขนาดพอดีอยู่) - ดูคู่แข่งในย่านเดียวกัน ว่าค่าเช่าเฉลี่ยอยู่เท่าไหร่ จะได้ไม่ตั้งหวังเกินจริง 5) เอกสารและขั้นตอนหลัก ๆ (สรุปแบบเข้าใจง่าย) - จอง/ทำสัญญา: อ่านเงื่อนไขคืนเงิน-โอนล่าช้า-สิ่งที่จะได้ในห้องให้ครบ - ยื่นกู้: เตรียมสลิปเงินเดือน/รายการเดินบัญชี/ภาระหนี้เดิม และเช็กเครดิตก่อน - นัดโอน: เตรียมเงินส่วนต่าง + ค่าธรรมเนียมวันโอน และตรวจห้องละเอียด 6) ถ้าตั้งใจซื้อสะสมหลายห้อง: วางแผน “พอร์ต” ตั้งแต่ต้น สิ่งที่เราได้เรียนรู้คือควรกระจายความเสี่ยง เช่น ไม่ซื้อแต่ทำเลเดียวหรือรูปแบบเดียวทั้งหมด และต้องคุมสัดส่วนหนี้ให้ไม่ตึงเกินไป เพราะธนาคารจะดูความสามารถชำระหนี้รวมทั้งหมด สุดท้าย ถ้าเพิ่งเริ่ม แนะนำให้เริ่มจากการทำตาราง “งบซื้อคอนโด” ของตัวเองก่อนเลย (ราคา + ดาวน์ + วันโอน + เผื่อเงินสำรอง 6 เดือน) แล้วค่อยไปเลือกโครงการ จะตัดสินใจง่ายขึ้นมาก และลดโอกาสเจอค่าใช้จ่ายที่ทำให้แผนสะดุดตอนโอนจริง