เงินเดือนเท่านี้..ควรซื้อบ้านราคาเท่าไหร่??
เงินเดือนเท่านี้..ควรซื้อบ้านราคาเท่าไหร่??
.
อยากซื้อบ้านสักหลัง แต่ไม่รู้ว่าเงินเดือนแค่นี้จะกู้ได้เท่าไหร่?
ผมว่านี่คือคำถามที่คนอยากได้บ้านทุกคนถามครับ แต่หาคำตอบที่ชัดๆ ไม่ค่อยได้
.
วันนี้เลยอยากมาคุยเรื่องนี้ให้ครบเลย ทั้งวิธีคิด และตัวเลขที่ใช้ได้จริงครับ
━━━━━━━━━━━━
ธนาคารเขาดูอะไรก่อนอนุมัติสินเชื่อ?
หลายคนคิดว่าแค่มี รายได้พอก็กู้ผ่านแล้ว
แต่จริงๆ ธนาคารดูหลายอย่างมากกว่านั้นครับ
DSR (Debt Service Ratio) — คืออัตราส่วนภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้
คำนวณง่ายๆ คือเอาหนี้ที่ต้องผ่อนต่อเดือนทั้งหมด หารด้วยรายได้ต่อเดือน คูณ 100
ธนาคารส่วนใหญ่อยากให้ DSR ไม่เกิน 40% ครับ
Credit Score — ประวัติการชำระหนี้ในอดีต
จ่ายตรงเวลาสม่ำเสมอ คะแนนดี โอกาสกู้ผ่านก็สูงขึ้น
อายุงาน — พนักงานประจำควรมีอายุงานอย่างน้อย 6 เดือนขึ้นไป
เจ้าของกิจการควรทำมาแล้วอย่างน้อย 12 เดือน
ภาระหนี้เดิม — บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนรถ
สิ่งเหล่านี้กินวงเงินกู้บ้านของเราไปโดยตรงเลยครับ
━━━━━━━━━━━━
แล้วเงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่?
ลองแบ่งออกเป็น 2 เคสให้เห็นภาพชัดๆ เลยครับ
.
เคส 1 — ไม่มีภาระผ่อนอื่นเลย
ถ้าไม่มีหนี้อื่น ธนาคารจะให้ผ่อนบ้านได้สูงสุดถึง 50% ของ รายได้
รายได้ 15,000 → ผ่อนได้ 7,500 → กู้ได้ ~1.2 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 1.2–1.5 ล้านบาท
รายได้ 20,000 → ผ่อนได้ 10,000 → กู้ได้ ~1.6 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 1.6–2 ล้านบาท
รายได้ 25,000 → ผ่อนได้ 12,500 → กู้ได้ ~2 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 2–2.5 ล้านบาท
รายได้ 30,000 → ผ่อนได้ 15,000 → กู้ได้ ~2.4 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 2.4–3 ล้านบาท
รายได้ 40,000 → ผ่อนได้ 20,000 → กู้ได้ ~3.2 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 3.2–4 ล้านบาท
รายได้ 50,000 → ผ่อนได้ 25,000 → กู้ได้ ~4 ล้าน → ซื้อบ้านได้ราว 4–5 ล้านบาท
.
เคส 2 — มีภาระผ่อนหนี้อื่นอยู่ด้วย
พอมีหนี้อื่น เช่น ผ่อนรถ หรือบัตรเครดิต
ส่วนที่เหลือให้ผ่อนบ้านได้จะเหลือแค่ประมาณ 30% ของรายได้เท่านั้นครับ
.
.
รายได้ 15,000 → ผ่อนบ้านได้ 4,500 → กู้ได้ ~700,000 บาท
รายได้ 20,000 → ผ่อนบ้านได้ 6,000 → กู้ได้ ~950,000 บาท
รายได้ 25,000 → ผ่อนบ้านได้ 7,500 → กู้ได้ ~1.2 ล้านบาท
รายได้ 30,000 → ผ่อนบ้านได้ 9,000 → กู้ได้ ~1.45 ล้านบาท
รายได้ 40,000 → ผ่อนบ้านได้ 12,000 → กู้ได้ ~1.95 ล้านบาท
รายได้ 50,000 → ผ่อนบ้านได้ 15,000 → กู้ได้ ~2.4 ล้านบาท
ตัวเลขหายไปเกือบครึ่งเลยครับ เพียงแค่มีหนี้อื่นแขวนอยู่
━━━━━━━━━━━━
สิ่งที่ผมอยากให้จำจากบทความนี้คือ
ถ้าอยากซื้อบ้านในอนาคต สิ่งที่ต้องเตรียมตัวตั้งแต่วันนี้คือ ลดภาระหนี้เดิมให้น้อยที่สุดก่อนครับ
เพราะหนี้ทุกก้อนที่แขวนอยู่ มันกินวงเงินบ้านของเราทีละนิดโดยไม่รู้ตัวเลย
และอีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน คือกู้เท่าที่จำเป็น และผ่อนชำระคืนไหวครับ :))
ตัวเลขในบทความนี้คำนวณจากโปรแกรมคำนวณสินเชื่อเพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวเลขจริงอาจแตกต่างกันตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
หลายคนเสิร์ช “คำนวณเงินเดือนซื้อบ้าน” แล้วเจอแต่สูตรสั้นๆ แต่พอจะตัดสินใจจริงยังงงว่าต้องเริ่มจากตัวเลขไหนก่อน ผมเลยสรุปเป็นเช็กลิสต์ที่ใช้ได้จริง (สไตล์คนกำลังวางแผนยื่นกู้) เพื่อให้คุณลองประเมินตัวเองได้ทันทีครับ 1) เริ่มจาก “ค่างวดที่รับไหว” ก่อน ไม่ใช่เริ่มจากราคาบ้าน หลักที่ผมใช้คือยึด DSR (Debt Service Ratio) เป็นตัวตั้ง ธนาคารมักอยากเห็น DSR ไม่เกินประมาณ 35–40% ของรายได้ (บางเคสปล่อยได้มาก/น้อยกว่านี้ตามความเสี่ยง) - สูตร: DSR = (ภาระหนี้ต่อเดือนทั้งหมด ÷ รายได้ต่อเดือน) × 100 - วิธีทำแบบง่าย: กำหนดเพดาน DSR ไว้ 40% แล้ว “กันพื้นที่” ให้หนี้อื่นก่อน เหลือเท่าไหร่ค่อยเป็นค่างวดบ้าน ตัวอย่าง: เงินเดือน 30,000 บาท - เพดานหนี้รวมที่ 40% = 12,000 บาท/เดือน - ถ้าผ่อนรถ 6,000 และมีบัตรเครดิตขั้นต่ำ 2,000 รวม 8,000 - ค่างวดบ้านที่เหลือแบบปลอดภัย = 12,000 - 8,000 = 4,000 บาท/เดือน นี่คือเหตุผลที่ “มีหนี้เดิม” ทำให้วงเงินกู้หายไปเยอะกว่าที่คิดครับ 2) แปลง “ค่างวด” เป็น “วงเงินกู้คร่าวๆ” ถ้าคุณอยากประเมินเร็วๆ โดยไม่ต้องเปิดตารางยาว ผมแนะนำทำ 2 ขั้น: - ขั้นที่ 1: เลือกดอกเบี้ยเฉลี่ยที่เป็นไปได้ (ช่วงโปรฯ 3 ปีแรกอาจต่ำ แต่หลังจากนั้นจะสูงขึ้น) ให้เผื่อไว้ เช่น 5–6%/ปี - ขั้นที่ 2: เลือกระยะเวลากู้ที่คุณตั้งใจ (ส่วนใหญ่ 25–30 ปี) จากนั้นค่อยไปกดเครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านของธนาคาร/เว็บคำนวณเพื่อเทียบ “ค่างวดต่อเดือน ↔ วงเงินกู้” ทริคส่วนตัว: ผมจะลอง 2 รอบเสมอ - รอบดอกเบี้ยต่ำ (ช่วงโปร) - รอบดอกเบี้ยเผื่อสูง (หลังหมดโปร) ถ้ารอบเผื่อสูงยังผ่อนไหว แปลว่าปลอดภัยขึ้นมาก 3) อย่าลืมค่าใช้จ่ายที่คนมักลืม ตอนคำนวณเงินเดือนซื้อบ้าน หลายคนคำนวณผ่าน แต่พอเข้าอยู่จริงเงินตึง เพราะลืมต้นทุนแฝง เช่น - เงินดาวน์ (ถ้าดาวน์น้อย วงเงินกู้สูง ค่างวดก็สูงตาม) - ค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนอง, ค่าประเมิน, ค่าอากร/เอกสาร (แล้วแต่โปรฯ ว่าใครออก) - ค่าแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า - ค่าส่วนกลาง/ค่าซ่อมบำรุง/ประกันอัคคีภัย (บางรายการรวมในค่างวดปีแรก) ผมมักกันเงินสำรองไว้อย่างน้อย 3–6 เดือนของ “ค่างวดบ้าน + ค่าใช้จ่ายประจำ” เผื่อเหตุฉุกเฉินครับ 4) เช็ก 4 ปัจจัยที่ธนาคารดู ให้พร้อมก่อนยื่น จากประสบการณ์การเตรียมตัว ถ้าอยากให้ยื่นกู้ง่ายขึ้น ให้โฟกัส 4 เรื่องนี้: - DSR: ลดภาระหนี้เดิม/ปิดบัตรที่ไม่จำเป็น - Credit Score: จ่ายตรงเวลา สม่ำเสมอ (อย่าขาด/อย่าค้าง) - อายุงาน/รายได้: พนักงานประจำมักต้องมีอายุงานตามเกณฑ์ และรายได้ต้อง “สม่ำเสมอ” ในสลิป/Statement - หนี้เดิม: สินเชื่อส่วนบุคคล/ผ่อนรถ/บัตรเครดิต ส่งผลต่อวงเงินชัดมาก ถ้าคุณอยากให้ผมช่วย “คำนวณเงินเดือนซื้อบ้าน” แบบเฉพาะเคส บอกข้อมูล 4 อย่างนี้ได้เลย: รายได้ต่อเดือน, หนี้ที่ผ่อนอยู่ทั้งหมด/เดือน, วางเงินดาวน์ได้เท่าไหร่, อยากผ่อนกี่ปี แล้วผมจะช่วยตีกรอบราคาบ้านที่เหมาะสมให้ครับ