กู้เงินสร้างบ้าน 🏡 ต้องทำอะไรบ้าง กู้ได้100%✅
รีวิวขั้นตอนตั้งแต่เริ่ม - กู้ผ่านต้องทำอะไรบ้าง เตรียมจดเลย!!
ก่อนอื่นโพสยาวอีกแล้ว😅 แต่อยากแชร์ให้ครบๆ..
เริ่มจากการกู้เราเป็นกู้แบบ “ปลูกสร้าง” บนพื้นที่ตัวเอง(ที่ปลอดภาระ) เรารื้อถอนบ้านแล้วออกโฉนดใหม่เพื่อยื่นกู้
📍ขั้นตอน 1 : หาบ.รับเหมาก่อสร้าง เราหาจากในเฟสเลย ไม่มีเจ้าที่รู้จัก เลือกจากบ.ที่เค้ารับงานในงบที่เราตั้ง และเราเลือกแบบที่จัดการยื่นแบงก์และขออนุญาตก่อสร้างให้ด้วย
- นัดมาคุยหลายๆเจ้า เจ้าไหนเงื่อนไขตรงใจ มีผลงานที่ใกล้เคียงแบบที่เราชอบ ก็นัดมาประเมินพื้นที่หน้างาน
- โอเคก็วางเงินทำสัญญา (สัญญาว่าจ้างเฉยๆ ยังไม่ใช่สัญญาก่อสร้าง) เราวางที่ 30,000 จะไปหักคืนหลังจากเรากู้ก่อสร้างเสร็จ
- ของเรามีแบบตั้งต้นมาแล้ว บ.ก็จะเอาแบบเราไปปรับแล้วก็ทำแบบขออนุญาติเป็นของบ.เค้าอีกที ***ไว้จะมารีวิวการหาบ.รับเหมาแยกให้โพสต่อไป☺️
📍 ขั้นตอน2 : ทำรังวัด/ขอออกโฉนดใหม่ เพราะเราต้องแบ่งแยกที่ใหม่ให้ได้ตามแปลน ขั้นตอนนี้ใช้เวลาควรทำแต่เนิ่นๆ เพราะคิวรังวัดยาวมากก
- การขอรังวัดต้องมีแปลนคร่าวๆที่เราจะต้องใช้ปลูกสร้างมาแล้วนะ บ.รับเหมาจะให้รายละเอียดเรามา เค้าจะต้องดูจากหมุดตามผัง เราไม่สามารถเอาตลับเมต รวัดเองแล้วไปแจ้งได้น้า เดี๋ยวจะได้พื้นที่ไม่พอกับแบบบ้าน
- ถึงวันจนท.ที่ดิน เข้าวัดพื้นที่พิสูจน์แนว(เกือบครึ่งวันเสร็จ) พื้นที่เรายาก
- สำคัญมากคือ บ้านที่ติดเราซ้าย ขวา หลังบ้าน ต้องรับรู้แนวบ้าน และเซ็นเอกสารยอมรับ/// ฉะนั้นใครจะทำบ้านผูกมิตรเพื่อนบ้านไว้ จะได้ไม่มีปัญหา😆 เสร็จแล้วรอปิดประกาศ 30 วัน ถ้าไม่มีคนมาแย้ง ก็จะออกโฉนดให้เรา (ของเราทั้งหมดใช้เวลา 3 เดือน)
📍 ระหว่างจัดการเรื่องโฉนดเราก็ดูแบบบ้านปรับแบบให้เรียบร้อย เวลาโฉนดออก จะได้พร้อมยื่นแบงก์เลย
📍 ขั้นตอน3 : pre-approve บ.รับเหมาจะประสานงานแบงก์ MOU เราก็ส่งเอกสารการเงิน statement/สลิปเงินเดือน 6 เดือน/เครดิตบูโร
ก็จะทราบคร่าวๆว่าเรากู้คนเดียวผ่านมั้ย หรือต้องกู้ร่วม
📍ขั้นตอน4 : ยื่นกู้ หลังจากได้โฉนดแล้วก็ให้บ.รับเหมาลงแปลน ส่วนเอกสารการกู้แบงก์และบ.รับเหมาดำเนินการให้ เราก็ส่งเอกสารภงด.90/91 เพิ่มเติม จาดนั้นแบงก์จะนัดเข้าประเมินทีพื้นที่ก่อสร้าง
จ่ายค่าประเมินมของเราประมาณ4พัน
📍ขั้นตอน5 : ผลประเมินออก ก็จะได้วงเงินกู้ได้ของเราทั้งหมด และวงเงินจริงที่เราจะกู้ ของเราทำเกินมาหน่อยเผื่อใช้เป็นค่าตกแต่งและเผื่อเหลือง รีโนเวทหลังข้างๆด้วย ซึ้งกู้ได้เต็ม 100% (ข้อดีของการเลือกแบงก์ MOU)
- ธ.จะส่งเรทดอกเบี้ยให้เราเลือก และแผนประกันวงเงินสินเชื่อ เราก็เลือกตามที่สะดวก เรทดอกเบี้ยเราได้ที่ 3-4%
📍ขั้นตอน 6 : Approved หลังยื่น5วันก็ผ่านแล้ว👍🏻 แถมได้เรทดอกเบี้ยลดลงด้วย เหลือ2.6% จากนั้นนัดวันจดจำนองเลย
📍ขั้นตอนสุดท้าย : นัดจดจำจอง (กรมที่ดิน) เซ็นสัญญากู้กับแบงก์ โฉนดจริงแบงก์จะเก็บไว้ และทำการโอนงวดแรกให้ เรา วันนี้ต้องเตรียมเงินจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของราคาบ้านนะคะ
ของเราถือว่าง่ายนะ เพราะอย่างที่บอกว่าเราเลือกบ.รับเหมาที่ดำเนินการยื่นกู้ให้ เลยตัดขั้นตอนเอกสารยื่นแบงก์กับการวิ่งไปธ.หลายๆที่ / แบงก์ที่ MOU ก็อาจไม่ใช่เรทถูกที่สุด แต่ข้อดีคือเราจะได้ค่างวดที่ตรงกับค่างวดเบิกงานก่อสร้างเลย และการันตีว่าผรม.จะไม่เทเราง่ายๆเพราะเค้ามีคู่สัญญาอยู่กับแบงก์ด้วย เรียกว่าเซฟๆ
ไว้โพสหน้าจะมาแชร์การหาบ.รับเหมา อะไรที่ควรรีเช็ค ก่อนทำสัญญาว่าจ้าง
#กู้เงินสร้างบ้าน #คุยเรื่องบ้าน #บ้านหลังแรก #รีโนเวทบ้าน #วันละโพสต์
จากที่ทำเองมา ขอเสริม “จุดที่คนกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองพลาดบ่อย” ให้เช็คล่วงหน้า จะช่วยให้ไฟแนนซ์ไหลลื่นและมีโอกาสได้วงเงินเต็มมากขึ้น (โดยเฉพาะเคสปลูกสร้าง/รื้อถอนแล้วสร้างใหม่) 1) เช็คสถานะที่ดินก่อนเริ่มทุกอย่าง - ที่ดินต้อง “ปลอดภาระ” จริงๆ หรือถ้ามีจำนองเดิม ต้องวางแผนไถ่ถอน/ย้ายภาระให้ชัด เพราะมีผลกับวงเงินและวันจดจำนอง - ชื่อในโฉนด: ถ้าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม/มรดกยังไม่โอนให้เรียบร้อย ธนาคารมักให้เคลียร์ก่อน ไม่งั้นยื่นแล้วสะดุด 2) ทำแบบบ้าน + BOQ ให้แน่น (ธนาคารดูละเอียดกว่าที่คิด) - นอกจากแบบขออนุญาตก่อสร้าง แนะนำให้ขอ BOQ/สเปควัสดุแบบเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะธนาคารใช้ประเมิน “มูลค่างานก่อสร้าง” และลดปัญหาทะเลาะเรื่องงวดงาน - ถ้าตั้งใจ “กู้เผื่อตกแต่ง” ให้คุยผู้รับเหมาใส่รายการที่ธนาคารรับได้ในสัญญา/BOQ เช่น งานครัวบิวท์อินบางส่วน, งานระบบ, เทพื้น/รั้วบางประเภท (แล้วแต่ธนาคาร) จะช่วยให้ยอดประเมินไปในทิศทางเดียวกับเป้าหมายเรา 3) เรื่องผู้รับเหมา (รวมถึงโซนบ้านดู่) ควรถาม 5 ข้อนี้ก่อนวางมัดจำ - มีผลงานปลูกสร้างจริงในพื้นที่ใกล้เคียงไหม (บางพื้นที่ดินถม/น้ำ/เขตทางสาธารณะมีผลกับหน้างาน) - ทำสัญญาก่อสร้างเป็นงวดงานชัดไหม และมี “ระยะเวลางาน+ค่าปรับ” ไหม - ผู้รับเหมารับทำเอกสารยื่นธนาคารให้แค่ไหน (บางเจ้าบอกทำให้ แต่สุดท้ายให้เจ้าของวิ่งเอง) - มีการรับประกันงานโครงสร้าง/งานระบบกี่ปี - ที่สำคัญ: ขอใบเสนอราคาแยกรายการ + เงื่อนไขการเบิกงวดให้ตรงกับการปล่อยงวดของธนาคาร จะลดภาระสำรองเงินสด 4) ค่าใช้จ่ายที่ควรเผื่อเงินสดไว้ (วันจริงจ่ายหลายจุด) - ค่ารังวัด/ออกโฉนดใหม่ (เคสนี้หลายบ้านอยู่หลักพันปลายถึงหลักหมื่น) - ค่าประเมินธนาคาร (บางที่ ~4,000-5,000) - วันจดจำนอง: ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน/หรือราคาประเมิน (แล้วแต่เงื่อนไข) + ค่าอากร/ค่าเอกสารยิบย่อย - ค่าเตรียมพื้นที่: รื้อถอน/ขนทิ้ง/ปรับถมดิน มักเป็นก้อนที่ธนาคารไม่ได้ครอบคลุมเต็มๆ ถ้าไม่ได้ใส่ในสัญญางานก่อสร้าง 5) เอกสารการเงินให้ “สวย” ก่อน pre-approve 1-2 เดือน - รวบรวมสลิป/statement 6 เดือนให้ครบ และพยายามให้รายได้เข้าแบบสม่ำเสมอ - ลดภาระหนี้หมุน (บัตร/ผ่อนของ) ก่อนยื่น จะช่วยเรื่อง DSR และโอกาสได้วงเงินดี - ถ้ารู้ตัวว่ารายได้ไม่พอคนเดียว ให้เตรียมกู้ร่วมตั้งแต่ pre-approve จะไม่เสียรอบยื่นใหม่ ทิปเล็กๆ เรื่องรังวัดที่ดิน: นัดเพื่อนบ้านให้พร้อมวันเจ้าหน้าที่มา เพราะต้องเซ็นรับรู้แนวจริงๆ ถ้าขาดคนใดคนหนึ่งมักเลื่อนคิวและเสียเวลา (คิวรังวัดยาวมาก) ถ้าใครกำลังจะกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง แนะนำให้ทำไทม์ไลน์คร่าวๆ ว่า “รังวัด/โฉนดใหม่ → แบบบ้าน/ใบอนุญาต → pre-approve → ยื่นกู้ → ประเมิน → อนุมัติ → จดจำนอง → เบิกงวด” แล้วคุมเอกสารตามนี้ จะลดความเครียดได้เยอะค่ะ
ขอบคุณความรู้ที่แบ่งปันมากๆค่ะ🙏