การซื้อขายที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์

"การซื้อขายที่ดินมือเปล่า หรือที่ดินไม่มีหนังสือ เอกสารสิทธิ มีความผิด"

+ การซื้อขายที่ดินเปล่าในหมู่บ้านมีความผิดกฎหมาย ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใดและดำเนินการซื้อขายอย่างไร การซื้อขายที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายจะต้องมีการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินและมีเอกสารสิทธิ์ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

+ ​ประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้

1.) ​โฉนดที่ดิน (น.ส.4): เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด ผู้ถือครองมีสิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และสามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองได้

2.) ​หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.): เป็นเอกสารที่รับรองว่าผู้ถือครองมีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น สามารถซื้อขายได้โดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่สิทธิจะด้อยกว่าโฉนดที่ดิน

- ​การซื้อขายที่ดินผิดกฎหมาย

1.) ​ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ : ที่ดินบางแปลงอาจไม่มีเอกสารสิทธิ์ใดๆ เลย หรือเป็นเพียงใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5) ซึ่งเป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีเท่านั้น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน การซื้อขายที่ดินประเภทนี้ทำได้เพียงการ "โอนการครอบครอง" ซึ่งไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์และเสี่ยงต่อการถูกแย่งการครอบครอง

2.) ​ที่ดินของรัฐ : หากที่ดินนั้นเป็นที่ดินของรัฐ เช่น ที่สาธารณะ, ที่ป่าสงวน, หรือที่ราชพัสดุ การซื้อขายหรือครอบครองถือเป็นความผิดทางอาญา มีโทษทั้งจำคุกและปรับตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ

# ​การซื้อขายโดยไม่จดทะเบียน : การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียน สัญญาดังกล่าวจะเป็น "โมฆะ" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ทำให้ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

คำเตือน : ​การซื้อขายที่ดินในหมู่บ้านควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้แน่ใจว่าเป็นโฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 ที่สามารถโอนได้ และต้องดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินเพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง

พุฒิพงศ์ อุตระศรี. น.บ. , น.ม.