สรุปมาตรการ LTV และค่าโอน ปี 2569

หลายคนที่กำลังหาข้อมูล “LTV สินเชื่อบ้าน” มักติดอยู่ 3 เรื่อง: ต้องวางดาวน์เท่าไหร่, ซื้อหลังที่ 2/3 ได้ไหม, และค่าธรรมเนียมวันโอนแพงแค่ไหน เลยขอเล่าประสบการณ์สรุปแบบเข้าใจง่ายจากการตามข่าวและคุยกับแบงก์ค่ะ 1) LTV คืออะไร ทำไมกระทบ “วงเงินกู้” LTV (Loan to Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าบ้าน/คอนโดที่ซื้อ ปกติถ้า LTV เข้ม เราอาจต้องมีเงินดาวน์มากขึ้น แต่ในมาตรการปี 2569 นี้ “กู้ได้เต็ม 100% ทุกสัญญา” หมายความว่าโดยหลักการสามารถขอกู้เต็มมูลค่าได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 และไม่ว่าราคาจะต่ำกว่าหรือเกิน 10 ล้านบาท (เงื่อนไขหลักคือผ่านเกณฑ์สินเชื่อของธนาคาร) 2) กู้ได้ 100% แล้วต้องเตรียมเงินอะไรอีก? แม้กู้เต็ม 100% ได้ แต่วันยื่นกู้/วันโอนยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรเผื่อไว้ เช่น ค่าประเมิน, ค่าธรรมเนียมสินเชื่อบางประเภท, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA/MLTA แล้วแต่ธนาคารและความสมัครใจ), ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (คอนโด/หมู่บ้าน) และค่าใช้จ่ายจิปาถะวันโอน 3) มาตรการลด “ค่าโอน-ค่าจดจำนอง” ช่วยประหยัดจริง ช่วงมาตรการถึง 30 มิ.ย. 2570 มีการลด - ค่าโอน จาก 2% เหลือ 0.01% - ค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% ใช้กับที่อยู่อาศัยที่ “ราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง” ไม่เกิน 7 ล้านบาท ทริคที่แนะนำ: ก่อนตัดสินใจ ลองให้โครงการ/นายหน้าช่วยเช็ก “ราคาประเมิน” กับ “วงเงินจำนองที่คาดว่าจะได้” เพราะเกณฑ์อ้างอิงหลายตัว ถ้าตัวใดเกิน อาจไม่ได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมค่ะ 4) เช็กลิสต์เอกสารให้กู้ผ่านไว (ฉบับคนยื่นกู้บ้าน) - สลิปเงินเดือน/หนังสือรับรองเงินเดือน (พนักงานประจำ) - Statement ย้อนหลัง (มัก 6 เดือน) - รายได้เสริม/สัญญาเช่า/หลักฐานโอนเงิน (ถ้ามี) - ภาระหนี้ทั้งหมด: บัตรเครดิต/ผ่อนรถ/สินเชื่อส่วนบุคคล - เอกสารทรัพย์สิน: ใบจอง/สัญญาจะซื้อจะขาย/แบบบ้าน ฯลฯ 5) เลือกธนาคารยังไงให้เหมาะกับเรา ต่อให้ LTV เปิดให้กู้เต็ม 100% แต่แต่ละแบงก์ให้วงเงินไม่เท่ากัน ขึ้นกับรายได้ ความเสี่ยง และเครดิต แนะนำให้ “ยื่น 2–3 ธนาคาร” เพื่อเทียบดอกเบี้ย เงื่อนไขค่าธรรมเนียม และยอดผ่อนต่อเดือน แล้วค่อยเลือกข้อเสนอที่สบายกระแสเงินสดที่สุด ถ้ากำลังจะยื่น “LTV สินเชื่อบ้าน” ปี 2569 ส่วนตัวคิดว่าช่วงนี้เป็นจังหวะที่อ่านเงื่อนไขให้ครบแล้วคุยกับธนาคารได้เลย โดยเฉพาะคนที่เล็งบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท จะเห็นผลชัดเรื่องค่าโอนและค่าจดจำนองที่ลดเหลือ 0.01% ค่ะ