หลายคนที่เสิร์ชคำว่า “Forestia Game” น่าจะกำลังมองหาคอนเทนต์แนว “วิเคราะห์เกมเศรษฐี” ว่าใครจะได้ครองที่ดินระดับหมื่นล้าน และภาพจะออกมาเหมือนโปรเจกต์ใหญ่ๆ อย่าง Forestia ไหม (เมืองจำลอง/มิกซ์ยูสระดับเมกะที่ต้องใช้ทุนและวิชั่นยาวๆ) ผมเลยขอสรุปมุมคิดแบบอ่านเกมอสังหาฯ ให้จับต้องได้มากขึ้น เผื่อเอาไปต่อยอดคุยกันครับ 1) ทำไมที่ดินสถานทูตถึง “เกมใหญ่” กว่าที่คิด ที่ดินสถานทูตมักอยู่โลเคชันพรีเมียม ใกล้ย่านธุรกิจและโครงข่ายรถไฟฟ้า ที่สำคัญคือเป็นแปลงใหญ่ (ระดับหลายไร่ขึ้นไป) ซึ่งในกรุงเทพฯ หายากมากแล้ว เลยเกิดการประเมินมูลค่าสูงแบบก้าวกระโดด ยิ่งถ้าอ้างอิงราคาเคสสถานทูตอื่นที่เคยประมูลกันระดับ “ล้านบาทต่อตารางวา” ก็พอเข้าใจได้ว่าทำไมหลายคนถึงพูดกันว่ามีโอกาสแตะ 1.7 หมื่นล้าน หรืออาจทะลุ 2 หมื่นล้านได้ (เฉพาะที่ดิน) และถ้ารวมงบพัฒนาโครงการทั้งระบบก็อาจไปถึงหลายหมื่นล้าน 2) ใครมี “คุณสมบัติ” ลงสนามนี้ได้บ้าง ดีลแบบนี้ไม่ใช่แค่มีเงินซื้อที่ดิน แต่ต้องมีความสามารถ 3 อย่างพร้อมกัน: (ก) เงินทุน/ไฟแนนซ์ระดับเมกะ (ข) ประสบการณ์ทำมิกซ์ยูส-ลักชัวรี่ (ค) เครือข่ายแบรนด์—โรงแรม ออฟฟิศเกรด A และ branded residence จากการตามข่าววงการ ปกติรายชื่อจะวนอยู่กับกลุ่มทุนไทยขนาดใหญ่ที่ถนัดพัฒนาในเมือง และกลุ่มทุนต่างชาติที่เคยทำโปรเจกต์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ (เช่น ฮ่องกง ญี่ปุ่น ตะวันออกกลาง) ซึ่งบางรายอาจเลือกจับมือพันธมิตรไทยเพื่อเรื่องความเข้าใจผังเมือง-กฎระเบียบ-งานก่อสร้าง 3) ภาพโครงการปลายทาง: มีโอกาสเป็น “ซุปเปอร์ อัลตร้า เมก้า มิกซ์ยูส” ถ้าต้องคืนทุนจากที่ดินราคาแรงมาก โครงการมักไม่จบที่คอนโดขายอย่างเดียว แต่จะเป็นแพ็กเกจทั้งระบบ เช่น ออฟฟิศพรีเมียม โรงแรมระดับสูง พื้นที่รีเทลที่คิวเรตแบรนด์ และที่อยู่อาศัยแบบ branded residence เพื่อดึงราคาขาย/ราคาเช่าให้สมเหตุสมผลกับต้นทุน จุดที่ผมว่าน่าสนใจคือ “พื้นที่สีเขียว” ถ้าแปลงเดิมอุดมสมบูรณ์จริง การเก็บบางส่วนไว้เป็นสวนหรือ public space จะช่วยยกระดับมูลค่าโครงการทั้งก้อน คล้ายแนวคิดที่คนชอบเทียบกับ Forestia (ทำพื้นที่สีเขียวให้เป็นพระเอกของโปรเจกต์ ไม่ใช่ของแถม) 4) เช็กลิสต์ดูว่าใครเป็นตัวเต็ง (แบบคนดูเกม) - ถ้ากลุ่มไหนมีแลนด์แบงก์/โปรเจกต์ใกล้เคียงอยู่แล้ว: มักต่อจิ๊กซอว์ได้ง่าย - ถ้ากลุ่มไหนมีพันธมิตรโรงแรม/แบรนด์เรซิเดนซ์ในมือ: มีโอกาสชนะเพราะทำแพ็กเกจรายได้หลากหลาย - ถ้ากลุ่มไหนถนัดดีลใหญ่และเคยปั้นมิกซ์ยูสในเมือง: ความเสี่ยงการทำงานลดลง - ถ้ามีทุนตะวันออกกลาง/ต่างชาติ: บางทีโจทย์อาจเป็นการกระจายพอร์ตและสร้าง “แลนด์มาร์ก” มากกว่ากำไรระยะสั้น สุดท้าย ณ ตอนนี้ยังไม่มีการประกาศผู้ชนะหรือรูปแบบโครงการแบบทางการ (ตามที่หลายแหล่งพูดตรงกัน) แต่สิ่งที่คุยกันได้คือ “ตรรกะของเกม” ว่าใครเหมาะจะซื้อ และถ้าซื้อแล้วควรทำอะไรถึงจะคุ้มกับที่ดินระดับนี้ คุณคิดว่าเกมนี้จะจบที่กลุ่มทุนไทยล้วนๆ หรือจบแบบจับมือทุนต่างชาติ? และอยากเห็นพื้นที่นั้นกลายเป็นอะไร—มิกซ์ยูสหรู, เมืองสีเขียวแบบ Forestia, หรือแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ?