ผู้ครอบครองที่ดิน กับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2564/2567
กระบวนวิธีการบังคับคดีในขั้นตอนต่าง ๆ นั้น หากเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีซึ่งต้องเสียหายเพราะเหตุดังกล่าวเห็นว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีบกพร่อง ผิดพลาด หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมาย บุคคลดังกล่าวย่อมมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลให้สั่งเพิกถอนหรือแก้ไขกระบวนวิธีการบังคับคดีทั้งปวงหรือวิธีการบังคับใด ๆ โดยเฉพาะหรือมีคำสั่งกำหนดวิธีการอย่างใดแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีตามที่ศาลเห็นสมควรได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 295 วรรคสอง อันเป็นบทกฎหมายที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว เมื่อโจทก์อ้างว่าการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะนาย 1 มิได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่แท้จริงและโฉนดที่ดินพิพาทออกโดยไม่ชอบ โจทก์จะต้องยื่นคำร้องต่อศาลในคดีเดิมหรือศาลที่ดำเนินการออกหมายบังคับคดี ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 7 (2) ประกอบ มาตรา 271 โจทก์หามีอำนาจที่จะฟ้องเพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทเป็นคดีใหม่ได้ไม่ ถึงแม้ว่าคำฟ้องของโจทก์จะเกี่ยวข้องกับประเด็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินพิพาทด้วยก็ตาม ส่วนเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้นเป็นเจ้าพนักงานที่ต้องปฏิบัติในการที่จะบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลเท่านั้น ไม่มีอำนาจเข้ามาเป็นผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นคู่ความได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนาย 5
นาย1 มีชื่อเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3. ก.) เลขที่ 808 ที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ต้น แม้ต่อมานาย 1 จะขายที่ดินพิพาทและส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์และโจทก์ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมานานประมาณ 20 ปีเศษ ก็ตาม แต่ตราบใดที่ยังมิได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนก็ยังคงถือว่านาย 1 เป็นผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินพิพาท อีกทั้งนาย 1 ยังได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 เมื่อไม่ปรากฏว่านาย 4 รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยไม่สุจริต จึงได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ประกอบกับได้ความว่านาย 6 ผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดเพิ่งทราบว่ามีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหลังจากนาย6 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดแล้ว ถือได้ว่านาย 6 เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล สิทธิในที่ดินพิพาทของนสย6 จึงไม่เสียไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 นาย 6 ย่อมมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าโจทก์ กรณีไม่อาจบังคับตามคำขอให้ที่ดินพิพาทกลับคืนมาเป็นของโจทก์ได้
จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2564/2567 ได้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของกระบวนวิธีการบังคับคดีในการขายทอดตลาดที่ดิน และความคุ้มครองสิทธิของทั้งผู้ครอบครองที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล กรณีนี้มีประเด็นหลักคือการพิสูจน์สิทธิของผู้ครอบครองที่ดินเดิมซึ่งแม้จะครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมานานเกิน 20 ปี แต่หากยังไม่มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ผู้ที่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ก็ยังถือว่ามีสิทธิครอบครองที่ดินตามกฎหมาย อีกทั้งได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1373 และมาตรา 1299 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งหมายความว่าการทำประโยชน์และครอบครองที่ดินนั้นไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์โดยทันทีหากไม่ได้ดำเนินการตามกฎหมาย ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดภายใต้คำสั่งศาล หากเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตและเพิ่งทราบข้อโต้แย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์หลังจากการซื้อ ก็ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1330 แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งทำให้สิทธิของผู้ซื้อมีความแข็งแรง ไม่เสียไปด้วยเหตุแห่งความขัดแย้งในกรรมสิทธิ์ก่อนหน้า สำหรับเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น แม้จะมีหน้าที่ในการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล แต่ไม่ได้มีอำนาจเป็นคู่ความในคดีเพื่อปกป้องสิทธิใด ๆ ดังนั้นผู้เสียหายหรือผู้มีส่วนได้เสียจึงต้องยื่นคำร้องต่อศาลตามมาตรา 295 วรรคสอง และมาตรา 271 ของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ป.วิ.พ.) เพื่อขอเพิกถอนหรือแก้ไขกระบวนการบังคับคดีที่เห็นว่าผิดพลาดหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้ ในกรณีโจทก์ที่อ้างว่าโฉนดที่ดินออกโดยไม่ชอบ และการขายทอดตลาดผิดกฎหมาย การดำเนินการต้องอยู่ในคดีเดิมหรือศาลที่ออกหมายบังคับคดีตามมาตรา 7 (2) และ 271 ของ ป.วิ.พ. ซึ่งหมายความว่าไม่สามารถเปิดคดีใหม่เพื่อเพิกถอนการขายทอดตลาดได้โดยตรง บทเรียนสำคัญจากคำพิพากษานี้ชี้ให้เห็นว่าการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินไม่ใช่หน้าที่เดียวในการพิสูจน์กรรมสิทธิ์โดยไม่จดทะเบียน นอกจากนี้ ความสุจริตของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายทำให้เกิดความมั่นใจในความปลอดภัยของการทำธุรกรรมที่ดินที่ผ่านการบังคับคดี การเข้าใจสิทธิและกระบวนการทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อ และเจ้าหนี้ เพื่อให้สามารถจัดการปัญหาด้านที่ดินได้อย่างถูกต้องและหลีกเลี่ยงความขัดแย้งซ้ำซ้อนในอนาคต
