Empty money and leases?
The empty money in the lease is the money that
The tenant pays the landlord, in addition to the rent, in exchange for the right to rent the property. In general, it has the following characteristics and important laws:
1) The meaning of empty money is the special compensation that the tenant pays once (or in lump sum) to obtain the right to enter into a lease or to obtain better rental terms such as long term, good location, etc., not monthly rent and not insurance money.
2) Legal status (Thai law)
There is no direct law to prohibit if the parties agree on the principle of agreement. Freedom of contract (D & C 354).
Must not be against law, order or morality, the court considers the money to be leasehold compensation, not to be returned unless otherwise agreed.
3) Empty Eating Money
Collateral
4) In case of early termination because
The tenant broke the contract → money was essentially empty.
Do not give up because the landlord broke the contract →
Tenants may reclaim or claim damages.
Force majeure / break-up agreement → Look at the terms in the contract primarily recommends writing the return or non-return terms clearly, to reduce disputes.
5) Contracting precautions clearly indicate that "empty money" is not insurance money, determine the terms of termination / breach of contract, specify the amount, method of payment, and receipt of written money. If it is a long-term rental, the rental should be considered.
Thank you for following. Knowing the law is useful.
จากประสบการณ์ที่เจอเวลาคนมาปรึกษาเรื่องเช่าร้าน/เช่าอาคารพาณิชย์ คำถามยอดฮิตคือ “เงินกินเปล่าคืออะไร” และ “ต้องคืนไหม” เพราะบางที่เรียกหลายชื่อมาก เช่น ค่ากินเปล่า, ค่าเซ้ง, ค่าโอนสิทธิ, ค่าแรกเข้า จนคนเช่าสับสนว่ามันเหมือนเงินประกันหรือเปล่า สรุปแบบภาษาคนทั่วไป: เงินกินเปล่า คือเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายเพิ่มจากค่าเช่า เพื่อแลกกับ “สิทธิ” บางอย่างในการเช่า เช่น ได้ทำเลดี ได้สิทธิอยู่ยาว ได้รับช่วงสิทธิจากผู้เช่าเดิม หรือได้เงื่อนไขที่เจ้าของทรัพย์ยอมให้เป็นพิเศษ จุดนี้ต่างจากค่าเช่ารายเดือนที่เป็นค่าตอบแทนการใช้ทรัพย์เป็นงวด ๆ สิ่งที่อยากให้เช็กให้ชัดก่อนจ่าย (สำคัญมาก) 1) ระบุชื่อเงินในสัญญาให้ตรง: เขียนให้ชัดว่าเป็น “เงินกินเปล่า/ค่าตอบแทนสิทธิการเช่า” หรือเป็น “เงินประกันความเสียหาย” เพราะผลต่างกันมาก ถ้าเขียนกำกวม เวลาทะเลาะกันจะตีความยาก 2) เขียนเงื่อนไข “ต้องคืนหรือไม่คืน” ให้จบตั้งแต่วันแรก: หลายเคสจบที่ศาลเพราะไม่ได้เขียนไว้ เช่น - ถ้าผู้เช่าขอยกเลิกเองก่อนกำหนด จะคืนบางส่วนไหม คิดตามสัดส่วนเดือนที่อยู่จริงหรือไม่ - ถ้าผู้ให้เช่าผิดสัญญา (เช่น ไม่ส่งมอบพื้นที่ตามตกลง มีปัญหาทำให้เปิดร้านไม่ได้) ผู้เช่าขอคืนเงินกินเปล่าทั้งหมดได้ไหม และจะคิดค่าเสียหายเพิ่มอย่างไร - ถ้าเลิกสัญญาเพราะเหตุสุดวิสัย/เหตุที่ควบคุมไม่ได้ จะจัดการเงินก้อนนี้แบบไหน 3) ขอ “หลักฐานการรับเงิน” แยกต่างหาก: นอกจากสัญญาเช่า แนะนำทำใบรับเงิน ระบุวันที่ จำนวนเงิน วัตถุประสงค์ (เงินกินเปล่า/เงินประกัน) และลายเซ็นผู้รับเงินให้ชัด เพราะเวลามีข้อพิพาท หลักฐานรับเงินช่วยได้มาก 4) แยกตารางเงินให้ชัดเจน: ฉันมักแนะนำให้ทำหัวข้อในสัญญาเป็นข้อ ๆ เช่น - ค่าเช่ารายเดือนเท่าไร จ่ายวันไหน - เงินประกันกี่เดือน คืนเมื่อไร หักอะไรได้บ้าง - เงินกินเปล่าจำนวนเท่าไร จ่ายเมื่อไร และเงื่อนไขการคืน (ถ้ามี) การแยกแบบนี้ลดความเข้าใจผิดทันที 5) ถ้าเป็นสัญญาเช่าระยะยาว อย่าลืมเรื่อง “จดทะเบียนเช่า”: โดยเฉพาะการเช่าที่อยู่นาน ๆ หรือมูลค่าสูง การจดทะเบียนช่วยเพิ่มความมั่นคงของสิทธิผู้เช่า ทำให้เงื่อนไขหลายอย่างชัดขึ้น สุดท้าย ถ้าเจอการนัดเซ็นสัญญาในบรรยากาศเหมือนประชุมจริงจัง มีเอกสารหลายชุด (อย่างที่เห็นภาพประกอบแนวประชุมตรวจเอกสาร) ยิ่งควรใช้เวลาตรวจรายละเอียดทีละหน้า โดยเฉพาะคำว่า เงินกินเปล่า/ค่ากินเปล่า/เงินประกัน อย่ารีบโอนก่อนอ่านเงื่อนไขการเลิกสัญญาให้ครบ เพราะเงินก้อนนี้มักเป็นต้นเหตุหลักของปัญหาหลังจากนั้น