ขั้นตอนสำคัญที่ควรตรวจสอบ ก่อนการซื้อที่ดิน ❗️❗️
บ้านหลังแรก ตอนที่ 3
ความเดิมตอนที่แล้ว..
จากที่ได้ไปดูบ้านที่ติดกรมบังคับคดี หลายหลัง ทั้งไปดูสถานที่จริง (ภายนอก) และเข้าร่วมการประมูลทรัพย์ แต่ในที่สุดเราก็ตัดสินใจซื้อบ้านด้วยวิธีอื่น
เหตุผลหลักๆ เลย คือ เวลาไปดูสถานที่จริง มักจะยังมีคนอาศัยอยู่ แต่เราไม่ใจแข็งพอ หากคนที่อยู่ไม่ยอมย้ายออก แล้วเ ราต้องดำเนินการตามกฏหมายเพื่อให้ได้บ้านมา
นอกจากนี้ เรายังได้ตระเวนดูบ้านมือ 2 สภาพไม่ดี แต่ทำเลน่าสนใจอีกหลายหลัง เพราะตั้งใจจะทุบสร้างใหม่ แต่กลับไม่เจอที่ถูกใจเลย
เราจึงลงเอยด้วยการหาที่ดินเปล่า แล้วสร้างบ้านใหม่บนที่ดินนั้นแทน
หลังจากตระเวนหาบ้านทั่วกรุงเทพฯ มาเกือบ 2 ปี ในที่สุดเราก็ได้ “ ที่ดินจัดสรร“ ที่ถูกใจ
แต่กว่าจะได้ที่มา เราต้องไปดูที่ทั้งตอนเช้าและตอนกลางคืนว่าสภาพแวดล้อม / เพื่อนบ้าน / แสงสว่าง / ความปลอดภัย / ความสะอาด และทุกอย่างเท่าที่สังเกตได้ เป็นอย่างไร
เมื่อแน่ใจแล้วก็ติดต่อนิติของหมู่บ้าน เพื่อฝากแจ้งไปยังเจ้าของที่ดินตัวจริง และให้นิติช่วยนัดมาพูดคุยกัน (ในกรณีที่มีเบอร์แสดงอยู่ตรงที่ดิน สามารถติดต่อตรงได้เลย)
หลังจากเมื่อตกลงจะซื้อจะขายที่ดินนี้แล้ว มีหลายขั้นตอนสำคัญที่ควรตรวจสอบและดำเนินการ เพื่อให้มั่นใจว่าที่ดินนั้นสามารถซื้อได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ได้แก่
🔺ตรวจสอบสถานะการจัดสรรที่ดิน
• ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
ต้องมั่นใจว่าโครงการที่ดินจัดสรรนั้นได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
🔺ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
✔️ รายละเอียดโฉนด (ด้านหน้า)
ประเภทของโฉนด (สีครุฑ) :
ครุฑสีแดง (น.ส. 4)
คือ โฉนดที่ดิน มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อขาย โอน จำนองได้
ครุฑสีเขียว (น.ส. 3 ก.)
คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่มีการรังวัดด้วยภาพถ่ายทางอากาศ ซื้อขาย โอน จำนองได้
• เลขที่โฉ นด / เลขที่ดิน / หน้าสำรวจ ต้องถูกต้อง และตรงกับที่ตั้งของที่ดินจริง
• ชื่อเจ้าของที่ดินคนแรกจะปรากฏอยู่ด้านหน้าโฉนด
(ชื่อเจ้าของคนปัจจุบันจะดูจากด้านหลัง)
• ตรวจสอบขนาดของที่ดิน (ไร่-งาน-ตารางวา) ว่าตรงตามที่ตกลงซื้อขายหรือไม่
• แผนที่แสดงรูปแปลงที่ดินต้องตรงกับความเป็นจริง และต้องมีการวัดระยะเทียบกับหลักหมุดที่ดิน
✔️การตรวจสอบสารบัญจดทะเบียน (ด้านหลังโฉนด)
• ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์คนปัจจุบัน
ให้ดูรายการล่าสุดว่าชื่อผู้ขาย / ผู้จัดสรร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจริงหรือไม่
• ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดิน
ว่าที่ดินติดจำนองกับธนาคาร หรือมีภาระจำยอมอื่นใดหรือไม่ เช่น ที่ดินต้องเป็นทางเข้าออกของแปลงอื่น
🔺การตรวจสอบยืนยันกับกรมที่ดิน เป็นวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุด
คือ การนำโฉนดไป “ตรวจสอบที่ สำนักงานที่ดิน” ในเขตที่ดินนั้นตั้งอยู่ แล้วยื่นคำร้องขอตรวจสอบ
(โดยการนำเลขที่โฉนดไปให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้)
หรือ ”ตรวจสอบด้วยตนเอง“ ผ่านระบบออนไลน์ เพื่อดูตำแหน่ง รูปแปลง และรายละเอียดเบื้องต้นของที่ดิน
* ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง และตรวจสอบชื่อผู้ขาย / ผู้รับเงินให้ตรงกับโฉนด
นึกถึงการคุมงาน ไม่มีเวลา หรือเจอปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัย นึกถึง
"บริษัท N36 Engineering จำกัด"
นอกจากการตรวจสอบเอกสารโฉนดและสถานะการจัดสรรที่ดินแล้ว การพิจารณาปัจจัยรอบด้านก็เป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้การซื้อที่ดินและสร้างบ้านใหม่มีความมั่นใจมากขึ้น เช่น การสำรวจสภาพแวดล้อมทั้งในช่วงเช้าและกลางคืน เพื่อประเมินความปลอดภัยและความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย รวมทั้งการสังเกตเพื่อนบ้านและชุมชนรอบข้างที่อาจส่งผลต่อคุณภาพชีวิตในระยะยาว การเลือกซื้อที่ดินจัดสรรที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เป็นปัจจัยหลักที่ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุน โดยควรมุ่งมั่นตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และศึกษารายละเอียดของโฉนดอย่างละเอียด เช่น ประเภทโฉนด สีของครุฑที่แสดงถึงสิทธิความเป็นเจ้าของ รวมถึงตรวจสอบให้แน่ใจว่าเลขที่ดินและขนาดของที่ดินตรงกับข้อมูลจริง สำหรับผู้ที่ต้องการความแน่นอนเพิ่มเติม การนำโฉนดไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ช่วยให้มั่นใจว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันอย่างจำนองหรือจำยอมสิทธิทางเข้า-ออกที่อาจทำให้ใช้งานที่ดินได้ลำบาก นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบข้อมูลผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดินเพื่อดูรูปแปลงและตำแหน่งที่ดินอย่างรวดเร็วและสะดวก ในกระบวนการซื้อขายที่ดิน ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง และตรวจสอบชื่อผู้ขายและผู้รับเงินให้ตรงกับข้อมูลในโฉนด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการทำธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องหรือไม่ชัดเจน สุดท้าย การมีทีมที่ปรึกษาหรือวิศวกรควบคุมงาน เช่น บริษัท N36 Engineering จำกัด ช่วยคุมงานก่อสร้างและเรื่องเอกสารต่าง ๆ จะทำให้ขั้นตอนทั้งหมดราบรื่นและลดความเสี่ยงในการลงทุน พร้อมสร้างบ้านใหม่ได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยในทุกขั้นตอน
